Inadempimento del preliminare e mancata indicazione della data per il definitivo: come stabilire il termine di prescrizione

In materia di inadempimento di contratto preliminare in cui non sia stata precisata la data di stipulazione del negozio definitivo, il termine di prescrizione del diritto della parte non inadempiente alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno decorre, Codice Civile alla mano, dal momento in cui ha luogo l’inadempimento, ovvero si concreta la manifestazione oggettiva del danno. Ciò avendo comunque riguardo all’epoca di accadimento del fatto lesivo, per come obiettivamente percepibile e riconoscibile, e non al dato soggettivo della conoscenza della mancata attuazione della prestazione dovuta e del maturato diritto al risarcimento, potendo tale conoscenza essere colpevolmente ritardata dall’incuria del titolare del diritto.
Questo il principio richiamato dai giudici (ordinanza numero 7677 del 30 marzo 2026 della Cassazione) per valutare il contenzioso relativo alla cessione di un terreno.
Ad aprire il fronte giudiziario è il promittente acquirente, il quale chiede la risoluzione – per grave inadempimento dei promittenti venditori – di un contratto preliminare di compravendita avente a oggetto un terreno, e chiede, altresì, la condanna dei promittenti venditori alla restituzione delle somme da lui versate a titolo di acconto, oltre al pagamento del risarcimento dei danni.
In Appello, però, viene ritenuto prescritto il diritto alla risoluzione del contratto per inadempimento.
Su questo fronte, difatti, viene precisato che, in assenza di pattuizione del termine di stipulazione del contratto definitivo, il dies a quo ai fini della decorrenza del termine di prescrizione deve essere ancorato alla regola dell’immediata esigibilità dell’adempimento. Nel caso in esame, quindi, va fatto riferimento alla data di stipula del contratto preliminare, ossia metà novembre del 1986, e, quindi, l’azione di risoluzione, incardinata solo a metà giugno del 2004, è prescritta, in assenza di validi atti interruttivi, in quanto anche l’atto stragiudiziale di diffida ad adempiere è risultato inviato dal promittente acquirente solo nell’anno 1997, dopo il decorso del decennio dalla conclusione del contratto.
Questa visione viene messa in discussione dai magistrati di Cassazione, alla luce del principio secondo cui, in tema di inadempimento di contratto preliminare nel quale non sia stata precisata la data di stipulazione del negozio definitivo, il termine di prescrizione del diritto della parte non inadempiente alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno decorre dal momento in cui ha luogo l’inadempimento, ovvero si concreta la manifestazione oggettiva del danno.
Posto, poi, che il termine di prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, nel caso di contratto preliminare di vendita occorre distinguere le due ipotesi in cui il promissario acquirente agisca per l’adempimento del contratto da parte del promittente venditore rispetto a quella in cui agisca per la risoluzione del contratto con conseguente domanda di risarcimento del danno. Nel primo caso non è dubbio che il termine prescrizionale decorra dal momento in cui il contratto preliminare prevede che il promissario acquirente possa chiedere che si proceda al trasferimento della proprietà del bene, ma nel secondo caso, invece, il termine prescrizionale inizia a decorrere necessariamente dal momento in cui si è verificato l’inadempimento che giustifica la domanda di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno. Inoltre, con riguardo al profilo della conoscibilità del fatto lesivo.
Va poi tenuto presente che l’impossibilità di fare valere il diritto – a cui si attribuisce la rilevanza di fatto impeditivo della decorrenza della prescrizione - è solo quella che deriva da cause giuridiche che ostacolino l’esercizio del diritto stesso. Invece, sono impedimenti di mero fatto – come tali non idonei a impedire la decorrenza del termine di prescrizione – l’ignoranza del fatto generatore del diritto, il dubbio soggettivo sull’esistenza di esso e il ritardo indotto dalla necessità del suo accertamento, oppure il ritardo dovuto alla colpevole incuria del titolare del diritto.
Tornando alla specifica vicenda, va dichiarato, sanciscono i giudici di Cassazione, che, non prevedendo il preliminare un termine per l’adempimento, l’adempimento del contratto preliminare poteva essere chiesto dalla data della sua stipulazione. Invece, erroneamente non si è considerato in Appello il dato, acquisito in fatto, che l’immobile promesso in vendita era stato sottoposto, solo dopo la stipula del contratto preliminare, sia a pignoramento immobiliare sia ad ipoteca, a vantaggio di due diversi istituti di credito, e sempre erroneamente non si è considerato che soltanto in quel momento – comunque precedente al decorso del termine di prescrizione del diritto di chiedere l’adempimento – si era determinata una situazione di inadempimento a carico dei promittenti venditori, con riguardo all’obbligazione da loro assunta nel contratto preliminare di trasferire il bene libero da pesi, ipoteche e trascrizioni. Così, altrettanto erroneamente, non si è individuato il momento di maturazione del diritto del promissario acquirente alla risoluzione per inadempimento del contratto preliminare medesimo, alle restituzioni e al risarcimento del danno con riguardo all’epoca di accadimento del fatto lesivo, per come obiettivamente percepibile e riconoscibile.